Tín dụng bất động sản: “Nắn” chứ không nên “siết”

Tham gia hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản” do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 9/5, hầu hết các đại biểu đều cho rằng: Chưa bao giờ doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách tiếp cận nguồn vốn.

 DOANH NGHIỆP ĐANG KHÓ TIẾP CẬN NGUỒN VỐN VAY

“Ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 – 2 USD. Thị trường tài chính là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn” , TS. Doãn Hồng Nhung, Đại học Quốc gia Hà Nội phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua, khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thông qua kiểm soát dòng vốn này, cơ cấu tín dụng bất động sản đã chuyển dịch theo hướng tích cực. Cụ thể, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay.

Dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn. Nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm dần: Năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%; năm 2021 là 1,92… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từng bước được cải thiện.

Tuy nhiên, ông Hùng cũng như nhiều ý kiến khác đều thừa nhận chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, cần có các biện pháp khơi thông dòng vốn để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.

GIẢM ÁP LỰC LÊN HỆ THỐNG NGÂN HÀNG

Bàn về giải pháp khơi thông dòng vốn cho bất động sản, các chuyên gia cho rằng, không nên “siết” chung mà cần “nắn” dòng vốn sao cho sử dụng đúng mục đích.

“Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đề xuất.

Bên cạnh đó, ông Thịnh cũng cho rằng cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế; Cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu.

Đồng thời, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Còn theo gợi ý của PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), nên cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước…

Trong đó, về phía ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại, chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản.

Về phía Chính phủ, cần sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản..

Riêng việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế. Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.